|
Heba externvärderar 1/3 av fastighetsbeståndet vid varje kvartalsbokslut, och övriga 2/3 värderas internt inom bolaget. Vid årsbokslut externvärderar vi koncernens samtliga fastigheter.
Det innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas två gånger under en rullande 12-månaders period.
Syftet med värderingarna är att bedöma varje enskilt värderingsobjekts marknadsvärde per bokslutsdagen.
Värderingarna genomförs av Savills Sweden AB.
Marknadsvärde: 12,1 miljarder kronor
Det sammanlagda marknadsvärdet av Heba-koncernens fastigheter inklusive pågående projekt uppgår till 12,1 miljarder kronor (vid årsskiftet 2020).
Definition marknadsvärde
Med marknadsvärde avser vi värdet vid värdetidpunkten till vilket köpare och säljare är beredda att genomföra en transaktion. Detta efter att fastigheten marknadsförts på en öppen marknad och att ingen av parterna agerar utifrån tvång ställda av tredje part. I de fall en bostadsrättsförening bedömts vara sannolik köpare har det beaktats.
Definitionen följer de internationellt vedertagna inom RICS (Royal Institute of Charted Surveyers). Definitionerna av drifttal mm följer rekommendationerna från Sveriges Finansanalytikers förening och Samfundet för Fastighetsvärdering.
Värderingsunderlag
Värderingen baseras på uppgifter per fastighet som Heba lämnat avseende samtliga intäkter och kostnader. För lokaler utgörs uppgifterna av: utgående hyra, avtalstid, indexreglering samt eventuella tillägg och rabatter. För bostäder ingår fakta rörande: utgående hyra, specificerade hyrestillägg och hyresrabatter. Uppgifter avseende vakanta ytor, förbrukningskostnader på fastighetsnivå, större planerade eller på senare tid utförda investeringar och underhållsåtgärder beaktas också. Heba tillhandahåller även uppgifter om aktuella taxeringsvärden. Data från interna orts- och marknadsdatabaser nyttjas också.
Värderingsmetod
Värderingarna utförs genom analys av varje fastighets status, hyres- och marknadssituation. Till huvudmetod för de individuella värderingarna används s k kassaflödeskalkyler. I varje värdering beräknas ett kalkymässigt framtida driftnetto. Vid beräkningen tas hänsyn till uppvisad driftdata och värderarens uppfattning om framtida utveckling. Det sker genom en simulering av en försäljning som enstaka objekt. I kalkylerna nuvärdesberäknas bedömda framtida driftnetton och behov av investeringar. Till summan av dessa nuvärden adderas nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Till större delen av värderingarna av Hebas fastigheter används en femårig kalkylperiod. Värderingarna tar inte hänsyn till de enskilda objektens skattesituation. Jämförelser och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter och bostadsrätter inom respektive delmarknad. Bedömningarna har genomförts i enlighet med de riktlinjer och anvisningar framtagna av Svensk Fastighetsindex. För samtliga genomförda värderingar svarar av Samhällsbyggarna auktoriserade fastighetsvärderare.
Värderingsantaganden
Följande antaganden och bedömningar har använts vid de enskilda värderingarna:
- Inflationstakten har för 2021 bedömts till 1 procent och under den resterande kalkylperioden antagits till 2,0 procent per år.
- Hyresutvecklingen för bostäder har för 2021 bedömts till 0,75 procent för att åren därefter i huvudsak antas följa inflationen. Undantag har gjorts för objekt som är att betrakta som nyproduktion och pågående eller nyligen avslutade ROT-projekt
där ny förhandlingsöverenskommelse träffats. För dessa har antagits en hyresutveckling i enlighet med för respektive fastighet fastställda hyror vid förhandlingsöverenskommelse med Hyresgästföreningen. För lokaler har den framtida utvecklingen baserats på gällande kontrakt. Hyrorna har efter aktuell löptids slut anpassats till bedömd marknadshyra.
- Långsiktig ekonomisk vakansgrad har i snitt bedömts till 0,7 procent och varierar inom beståndet mellan 0,1 och 2,5 procent.
- Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknadsposition. I värderingarna används en kalkylränta från 3,3 till 5,9 procent med ett snitt på 4,9 procent och ett direktavkastningskrav vid beräkning av restvärdet från 1,6 till 3,8 procent med ett snitt på 2,9 procent
Känslighetsanalys
Information finns på sida 55 i årsredovisningen.
|