|
Heba har beslutat att externvärdera 1/3 av fastighetsbeståndet vid varje kvartalsbokslut (övriga 2/3 värderas internt inom bolaget) och att externvärdera koncernens samtliga fastigheter vid årsbokslutet. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas två gånger under en rullande 12-månaders period.
Syftet med värderingarna är att bedöma varje enskilt värderingsobjekts marknadsvärde per bokslutsdagen. Marknadsvärde definieras enligt följande; Det värde vid värdetidpunkten till vilket köpare och säljare är beredda att genomföra en transaktion. Detta efter det att fastigheten marknadsförts på en öppen marknad och att ingen av parterna agerar utifrån några tvång ställda av tredje part. I de fall en bostadsrättsförening bedömts vara sannolik köpare har detta beaktats. Denna definition följer de internationellt vedertagna inom RICS (Royal Institute of Charted Surveyers). Definitionerna av drifttal mm följer rekommendationerna från Sveriges Finansanalytikers förening och Samfundet för Fastighetsvärdering.
Värderingsunderlag
Underlag för värderingen utgörs av uppgifter per fastighet som Heba lämnat avseende samtliga intäkter och kostnader. För lokaler utgörs uppgifterna av utgående hyra, avtalstid, indexreglering samt eventuella tillägg och rabatter. För bostäder ingår fakta rörande utgående hyra, specificerade hyrestillägg och hyresrabatter. Uppgifter avseende vakanta ytor, förbrukningskostnader på fastighetsnivå, större planerade eller på senare tid utförda investeringar och underhållsåtgärder har också beaktats. Uppgifter om aktuella taxeringsvärden har erhållits från Heba. Slutligen har Forum nyttjat data från interna orts-och marknadsdatabaser.
Värderingsmetod
Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status, hyres- och marknadssituation. Till huvudmetod för de individuella värderingarna har s k kassaflödeskalkyler använts. I varje värdering har ett kalkymässigt framtida driftnetto beräknats. Vid denna beräkning tas hänsyn till uppvisad driftdata och värderarens uppfattning om framtida utveckling. Detta genom en simulering av en försäljning som enstaka objekt. I kalkylerna nuvärdesberäknas bedömda framtida driftnetton och behov av investeringar. Till summan av dessa nuvärden adderas nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Till större delen av värderingarna av Hebas fastigheter har en femårig kalkylperiod använts. Värderingarna tar ej hänsyn till de enskilda objektens skattesituation. Jämförelser och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter och bostadsrätter inom respektive delmarknad. Bedömningarna har genomförts i enlighet med de riktlinjer och anvisningar framtagna av Svensk Fastighetsindex. För samtliga genomförda värderingar svarar av Samhällsbyggarna auktoriserade fastighetsvärderare.
Värderingsantaganden
Följande antaganden och bedömningar har använts vid de enskilda värderingarna:
- Inflationstakten under kalkylperioden har antagits till 2,0 procent per år.
- Hyresutvecklingen för bostäder har bedömts till 1,0 procent fr o m 2018-01-01 (undantaget objekt med en normhyra överstigande 1 700 kr/kvm, där en hyresutveckling om 0,7 procent bedömts), för att åren därefter i huvudsak antas följa inflationen. För lokaler har den framtida utvecklingen baserats på gällande kontraktet. Hyrorna har efter aktuell löptids slut anpassats till bedömd marknadshyra.
-
Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknadsposition. I värderingarna används en kalkylränta från 3,89 till 6,79 procent och ett direktavkastningskrav vid beräkning av restvärdet från 1,85 till 4,70 procent.
Känslighetsanalys
Information finns i årsredovisningen.
Marknadsvärde
Det sammanlagda marknadsvärdet för Heba-koncernens fastigheter framgår av boksluts- och delårsrapporter. Detta belopp utgör summan av de separata bedömda marknadsvärdena för de enskilda värderingsobjekten inklusive pågående projekt.
|
|