Risker

Heba är ett stabilt företag med låg riskprofil. Det beror bland annat på att vi har hög soliditet, ett långsiktigt ägarperspektiv, bostads- och samhällsfastigheter med låg vakans, fokus på kärnverksamheten, och en effektiv egen fastighetsförvaltning.

För att kunna driva verksamheten framgångsrikt och affärsmässigt håller vi noga kontroll på omvärlden och analyserar potentiella risker i proaktivt syfte. Nedan presenteras några riskområden som kan påverka vår verksamhet. Fler riskområden och möjligheter presenteras i årsredovisningen.

Operativa risker:

Hyresintäkter

75 procent av Hebas hyresintäkter kommer från bostadshyresgäster. Stockholmsregionen och Mälardalen svarar för koncernens samtliga hyresintäkter. Eftersom hyresnivån förhåller sig till den förhandlade bruksvärdeshyran påverkas Hebas intäkter till stor del av dessa hyresförhandlingar.

Hantering: Heba arbetar för en mer konsekvent hyressättning som bättre motsvarar hyresgästernas värderingar och preferenser. Flertalet av Hebas fastigheter ligger i attraktiva lägen på respektive delmarknad vilket gör att Heba på sikt kan förbättra hyresnivån. Genom planmässig ombyggnation av bostadsfastigheterna uppgraderas cirka 100 lägenheter per år till modern standard och högre hyresnivå. 

Vakanser

Heba ägde per 31 december 2022 tio samhällsfastigheter och är i övrigt ett renodlat bostadsbolag med ett homogent fastighetsbestånd. En hög vakansgrad på bostäder skulle därför påverka Hebas resultat negativt. 

Hantering: Efterfrågan på hyresbostäder i Stockholmsregionen är väldigt hög och bedöms vara fortsatt hög inom överskådlig framtid. Heba hade per 31 december 2022 en vakansgrad på 0,43 procent. Samhällsfastigheterna är uthyrda på 15- och 20-åriga hyresavtal till Stockholms stad och välrenommerade äldrevårdsföretag.

Driftskostnader

Hebas enskilt största driftkostnadspost är värmekostnaden. Övervägande del av fastighetsbeståndet är anslutet till fjärrvärmenätet. Värmekostnaderna utgör ungefär 20 procent av de totala driftkostnaderna. Dessa kan variera kraftigt år från år beroende på väderlek och energipris. 

Hantering: Värmeanläggningarna i merparten av Hebas fastigheter är mycket moderna och samtliga har digital driftundercentral. Heba arbetar kontinuerligt med att reducera energianvändningen i fastigheterna bland annat genom
effektiva energiinvesteringar och optimering av värmeleveranser. Bolaget genomför även installation av alternativa energikällor såsom solcellsanläggningar i kombination med bergvärme.

Hållbarhetsrisker:

Medarbetare

Våra medarbetare är vår viktigaste tillgång. På Heba ska medarbetarna må bra och trivas på jobbet. Skulle Heba tappa i attraktionskraft som arbetsgivare och därmed få svårigheter att rekrytera, behålla och utveckla medarbetare vore det en risk som skulle ge stora negativa följder för verksamheten.

Hanatering: Vår uppförandekod är baserad på bolagets kärnvärden och ger tydliga riktlinjer för hur verksamheten ska bedrivas. Varje medarbetare ska ha en individuell utbildningsplan för att kunna utvecklas tillsammans med bolaget, planen följs upp vid det årliga medarbetarsamtalet. Medarbetarundersökningar genomförs vartannat år där vi fångar upp förbättringspunkter. Resultatet för 2023 uppgick till 4,1 (4,4) på en 5-gradig skala. För att vara en attraktiv arbetsgivare där medarbetare trivs och mår bra investerar Heba i medarbetarnas karriär- och kompetensutveckling. Heba har också ett internt utbildningsprogram för företagsgemensamma utbildningar.

Miljörisker kopplade till nyproduktion

När Heba bygger nytt ska byggnaden vara för framtiden, vilket behöver säkerställas. Utan kontroll på hur bolagets nyproduktion belastar klimatet kommer vi varken klara av nutida eller samtida krav. 

Hantering: All nyproduktion ska miljöcertifieras enligt miljöbyggnad silver eller bedömd motsvarande nivå och ha en energianvändning 20 procent under BBR. Material som används måste väljas utirfån ett hållbarhetsperspektiv och vara godkända enligt Byggvarubedömningen, eller utifrån vår egen Hebastandard med godkända produkter. Heba ska ställa krav på leverantörer att redovisa klimatpåverkan för att tillsammans kunna påverka klimatpåverkan och göra val för att klimatoptimera. Vid varje projekt ska en extern miljöcontroller granska att vi följer miljöprogram och de krav som vi själva ställt. Genom att öka förståelsen för hur den indirekta klimatpåverkan ser ut, ska Heba agera och hantera brister och möjligheter som uppstår.

Miljörisker kopplade till renoveringsprogram

Hebas fastigheter som renoveras är mellan 50-70 år gamla och kräver åtgärder för att kunna fungera. Vi behöver renovera med hänsyn till framtiden. Heba behöver beakta hur material och metoder som används idag kan visa sig vara undermåliga framöver. I annat fall finns en risk att fastigheterna inte uppnår framtidens energikrav eller intressenternas önskemål och behov.

Hantering: När Heba renoverar saneras fastigheten på gamla inbyggda miljöskulder. Liksom vid nyproduktion finns en extern miljöcontroller och ett miljöprogram under hela projektet som kvalitetssäkrar arbetet. Inför varje renovering genomförs en återbruksinventering för att minimera avfall och spara resurser. Vi analyserar och sorterar det avfall som uppstår och följer upp med rapporter varje kvartal. Målet är att allt material som kan återvinnas, ska göra det. De nya produkterna i husen är godkända enligt Byggvarubedömningen eller följer Hebastandard. Vi genomför åtgärder som förbättrar energiprestandan som till exempel fönsterbyten, tilläggsisolering och byte av ventilationsaggregat.

Risker kopplade till klimatförändringar

Då klimatet förändras föreligger risker för ökade energikostnader till följd av ökade skatter och ökade verksamhetskostnader kopplade till regleringar, skatter eller utsläpp samt ökade vattenkostnader. Fysiska rikser för fastigheter som ligger i områden där vattennivåerna bedöms höjas och där ökade regnmängder resulterar i att fastigheter blir temporärt obrukbara. Det varmare klimatet innebär ökat behov av kylmedia, vilket både blir en initial investering och löpande högre energikostnader.

Hantering: Fastighetsbeståndet analyseras årligen utifrån olika klimatscenarier, med hjälp av Länsstyrelsens kartunderlag för klimatanpassning och underlag från Sveriges meteorologiska och hydrologiska institut (SMHI). De fysiska klimatriskerna bedöms både kort- och långsiktigt för att säkerställa att rätt anpassningar planeras och utförs i tid. Klimatrelaterade frågor i det dagliga arbetet är fullt integrerat i verksamheten. Hållbarhetsmål finns på strategisk nivå i affärsplanen likväl som integrerade i fastighetsplanen. Analys och målsättning genomförs på kort och lång sikt och följs upp av ledning och styrelse minst en gång per kvartal. 

Finansiella risker:

Finansieringskostnader

Förvärv och större ombyggnader finansieras genom bankupplåning, gröna obligationer och företagscertifikat. Per 30 juni 2023 uppgick de räntebärande skulderna till 47,7 % av fastigheternas marknadsvärde. Lånen är fördelade mellan fyra av landets största banker. Den genomsnittliga räntebindningstiden per 30 juni 2023 var 3,0 år. Förändringar i marknadsräntenivå skulle höja bolagets finansieringskostnader. 

Hantering: Hebas finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna ska hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas. Hur snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genomslag på koncernens finansnetto beror på upplåningens räntebindningstid.  För att begränsa effekterna av ränteförändringar har cirka 65 % av det totala lånebeloppet räntesäkrats på mer än ett år (Q4 2022). Heba arbetar kontinuerligt med upplåningens förfallostruktur i syfte att bindningstider och köp av räntederivat optimeras med hänsyn till förväntad ränteutveckling så att goda lånevillkor uppnås. Kontinuerlig uppföljning sker av företagsledning, finanskommitté och styrelse. Heba har en credit rating med betyget BBB+, negative outlook, av Nordic Credit Rating.